8月25日公布的多项房地产数据显示，在高借贷成本的重压下，美国住宅市场正面临需求萎缩与供需错配的双重压力。
一、7月新屋销售大幅回落
美国普查局数据显示，7月新屋销售年化60.7万套，较6月修正后的67.8万套下降10.5%，同比下降6.3%。市场此前预期约为62万套。
待售新屋库存升至48.8万套，环比增加1.9%，相当于9.6个月供应量，高于6月的8.5个月。中位销售价格为39.38万美元，环比下降2.3%，同比下降0.9%。平均销售价格为50.88万美元。
分区域看，中西部销售年化降幅达42.7%，南部下降13.0%。东北部环比上升30.3%，西部上升6.2%。
二、Case-Shiller指数显示区域分化
S&P Dow Jones Indices同日发布的Case-Shiller数据显示，6月全国房价指数同比上涨1.5%，高于5月的1.2%。10城综合指数同比上涨2.9%，20城综合指数同比上涨2.1%。
芝加哥连续第四个月领跑，同比上涨6.9%。纽约上涨4.8%，克利夫兰上涨4.1%。西雅图同比下跌2.0%，拉斯维加斯下跌1.9%，丹佛下跌1.2%。强弱市场差距接近9个百分点。
S&P道琼斯指数商品部副主任Rebecca Kaufman表示：“6月通胀回落至3.5%，全国房价指数同比上涨1.5%。房价实际价值连续第13个月下降，但名义增速加快缓解了实际贬值速度。”她指出，东北部和中西部市场持续走强，西部和阳光带市场则趋软。30年期抵押贷款利率6月仍接近6.5%。
三、FHFA指数二季度同比涨2.1%
联邦住房金融局同日公布，FHFA房价指数二季度同比上涨2.1%，环比上涨0.3%。6月经季节调整月度指数与5月持平。
46个州及哥伦比亚特区房价同比上涨。阿拉斯加涨幅最高，达8.3%，其次是佛蒙特7.3%、夏威夷5.8%。新墨西哥州下跌1.2%。100个最大都会区中有76个上涨，伊利诺伊州埃尔金涨幅最高为7.7%，华盛顿州埃弗里特跌幅最大为3.7%。九大普查分区全部上涨，东中北部涨幅最高为4.5%。
自2012年一季度以来，全国房价已连续每个季度实现同比正增长。
这三个数据到底说了个什么？
综合上述三项数据，当前美国住宅市场呈现出三个核心特征：
领先指标预示价格承压：7月新屋销售断崖式下滑与去化周期攀升至9.6个月（新屋市场已转入买方市场），反映出6.5%左右的高房贷利率正在快速消耗剩余需求。作为先行指标的销售端骤冷，意味着6月及二季度房价指数所展现的“名义微涨”具备明显的时滞性，未来几个月价格端将承受更大的下行压力。
实际资产价值持续缩水：尽管Case-Shiller（+1.5%）与FHFA（+2.1%）名义上维持正增长，但在3.5%的通胀背景下，全美住宅实际购买力已连续第13个月缩水，房产的抗通胀属性在高利率周期下阶段性失效。
宏观格局转向防御性配置：两大房价指数高度重合地印证了区域分化——低估值、低供给压力的中西部和东北部市场展现韧性，而前期估值过高、新增供给积压的西部与南部市场正在加速挤泡沫。建筑商转向40万美元以下低价房源并加大让利，也进一步确认了开发商正在通过“以价换量”应对流动性紧缩。
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责任编辑：龙运翔
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